A avaliação de propriedades rurais demanda uma abordagem técnica específica, conforme delineado pelo Estatuto da Terra, Lei nº 4.504/1964. De acordo com o Art. 4º deste estatuto, a classificação de um imóvel como rural está diretamente ligada à sua atividade, não à sua localização. Dessa forma, um imóvel é considerado rural se utilizado para atividades agrícolas, pecuárias ou agroindustriais, independentemente de sua localização dentro dos limites urbanos ou em áreas de expansão urbana.

No cenário de avaliação de um imóvel situado no perímetro urbano com atividade agrícola predominante, é imperativo seguir a norma ABNT NBR 14653-3 – Imóveis Rurais. Essa norma orienta o processo de avaliação, que se inicia com a criação de uma amostra composta por propriedades rurais semelhantes. Discrepâncias relacionadas à proximidade do centro urbano, acesso, vizinhança ou outros fatores de localização devem ser tratadas por meio de um processo de homogeneização em relação aos imóveis amostrais identificados.

Quando se trata de uma Gleba Urbanizável, adota-se o “Método Involutivo”, que envolve a avaliação dos custos e despesas para implementar um loteamento com base em dados de mercado.

No decorrer da avaliação de propriedades rurais, a formação da amostra envolve a coleta de dados de mercado sobre propriedades semelhantes recentemente negociadas ou disponíveis para venda. No entanto, a diversidade entre as propriedades rurais, especialmente nas produções vegetais (Benfeitorias Reprodutivas) e nas discrepâncias relativas a edificações, construções e instalações (Benfeitorias Não Reprodutivas), apresenta desafios.

Portanto, é crucial separar a Terra Nua das Benfeitorias, quantificando e qualificando cada uma nos dados amostrais e no imóvel em avaliação. O cálculo do valor das Benfeitorias Reprodutivas pode ser realizado por meio do Método da Capitalização de Renda ou Custo de Formação, enquanto o valor das Benfeitorias Não Reprodutivas pode ser determinado pelo Método da Quantificação de Custo.

Após extrair os valores das Benfeitorias, a aplicação do Método Comparativo resulta no Valor da Terra Nua (VTN). Devido às distintas características dos imóveis da amostra, mesmo considerando apenas a terra nua, é necessário submetê-los a um processo de homogeneização, ajustando atributos para determinar o VTN.

A escolha do método de homogeneização depende da quantidade e qualidade das informações disponíveis no mercado imobiliário. Regressão linear ou tratamento por fatores de homogeneização são abordagens possíveis, dependendo da robustez da amostra.

Após determinar o VTN, calcula-se o Valor das Benfeitorias Reprodutivas e Não Reprodutivas, somando esses valores ao da terra nua, resultando no Valor de Mercado da Propriedade Rural. Essa metodologia, em conformidade com as normas técnicas e o Estatuto da Terra, assegura uma avaliação precisa e fundamentada de propriedades rurais, considerando tanto aspectos agrícolas como locacionais.

A Avalia-Salvador – Avaliação de Imóveis Salvador está capacitada para trabalhos de Engenharia de Avaliação de Imóveis Urbanos e Rurais  com o emprego dos critérios estabelecidos na ABNT NBR 14.653 partes 1, 2 e 3 com relatórios produzidos por Engenheiros Civis, Gestores Imobiliários, Arquitetos e Engenheiros Agrônomos, com recolhimento de ART junto ao Crea – Conselho Regional de Engenharia e Agronomia.

Especializada na Avaliação de Imóveis Comerciais, Industriais, Residenciais e Rurais.

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