Somos uma empresa especializada em elaboração de Laudos de Avaliação de Imóveis que atua em Salvador e Região Metropolitanas de Salvador.
Com equipe formada por engenheiros civis, engenheiros agrônomos, gestores imobiliários e arquitetos, estamos capacitados para Avaliação de Imóveis em Salvador-BA, cidades do interior do Estado da Bahia e em todo território nacional.
Nossos Laudos de Avaliação de Imóveis em Salvador são elaborados seguindo estritamente as determinações estabelecidas pela NBR 14.653 da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas.
Produzimos Laudos de Avaliação de Imóveis Residenciais, Avaliação de Imóveis Comerciais, Imóveis Industriais e Avaliação de Propriedades Rurais no interior do Estado da Bahia.
Nossos Laudos de Avaliação de Imóveis em Salvador e interior do Estado da Bahia são apresentados sempre na Modalidade Completa e em forma de consultoria, com detalhamento do bem avaliando e do entorno, memórias de cálculo, gráficos e planilhas explicativas.
O valor da propriedade é definido com base em abrangente pesquisa de mercado e apresentado de forma clara e compreensível.
LAUDO DE AVALIAÇÃO DE GALPÃO INDUSTRIAL EM SALVADOR E REGIÃO METROPOLITANA DE SALVADOR-BA
A Avaliação de Galpões e Plantas Industriais é um trabalho de maior complexidade e é elaborado pela Avalia-SP Salvador de acordo com as instruções normativas estabelecidas pela ABNT NBR 14653 partes 1 e 2.
Devido à singularidade, Galpões e Complexos Industriais exigem que seja adotado o Método Evolutivo, pelo qual o terreno é avaliado separadamente das Edificações.
Por esta metodologia o terreno é avaliado pela comparação direta onde, na ausência de terrenos vagos, utiliza-se outros galpões como referência, entretanto, segregando-se as edificações de cada dado amostral para se chegar ao valor dos terrenos nús.
Estes terrenos amostrais, em seguida, passam por processo de homogeneização, pelo qual são trazidos para a situação do avaliando, comparando-se seus atributos precificadores.
Para os galpões e as outras edificações e benfeitorias assentadas no terreno é adotado o Método da Quantificação de Custo que calcula quanto se gastaria para edificação de construções análogas, não idênticas e se deprecia o valor de acordo com a idade aparente e o estado de conservação em função da vida útil. Sobre a soma do terreno com o valor das Benfeitorias aplica-se o Fator de Comercialização.
EMPRESA DE AVALIAÇÃO DE SÍTIOS, CHÁCARAS E FAZENDAS EM SALVADOR E INTERIOR DA BAHIA
A Avalia-SP Salvador é uma empresa de Avaliação de Imóveis que atua na Região Metropolitana de Salvador e no interior do Estado da Bahia, estando capacitada para elaboração de Laudos de Avaliação de Propriedades Rurais seguindo as determinações da ABNT NBR 14.653:2019, norma brasileira da Associação Brasileira de Normas Técnicas.
O Laudo de Avaliação de Propriedades Rurais é elaborado por engenheiros agrônomos acompanhados de engenheiros civis e gestores imobiliários e exige a combinação de metodologias para determinação do Valor de Mercado da Propriedade Rural.
O Valor da Terra Nua – VTN é determinado com a aplicação do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado e buscará homogeneizar os elementos amostrais em relação ao avaliando de acordo com atributos como: localização, acesso, capacidade de uso da terra, aguadas, relevo, etc.
O Valor das Benfeitorias Reprodutivas como pastos, culturas, etc. é determinado com a aplicação do Método do Custo de Formação e o Valor das Benfeitorias Não Reprodutivas como sede, cercas, etc., é determinado pelo Método da Quantificação do Custo.
EMPRESA DE AVALIAÇÃO DE APARTAMENTOS EM SALVADOR-BA E REGIÃO METROPOLITANA DE SALVADOR
A Avalia-SP Salvador elabora Laudos de Avaliação de Apartamentos em Salvador e em todo o interior do Estado da Bahia.
São Avaliações realizadas por Engenheiros Civis, Gestores Imobiliários e Arquitetos e que seguem as determinações estabelecidas pela norma brasileira NBR 14.653.
Para se determinar o Valor de Mercado de um Apartamento é preciso estudar o comportamento da região onde o imóvel está localizado e determinar quais atributos influenciam a formação de valor destes ativos.
Se faz necessário a montagem de uma amostra representativa do comportamento do mercado imobiliário local e composta por imóveis do mesmo tipo de exploração. Estes dados amostrais passarão por processo de homogeneização onde serão aplicados índices de correção para trazer cada um destes elementos para a situação do imóvel em avaliação, tais como: a localização, a apresentação da edificação, o padrão de acabamento da unidade, o número de vagas de garagem, etc.
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS EM SALVADOR E TODO O ESTADO DA BAHIA PARA CONTESTAÇÃO DE VALOR ITCMD
O ITCMD é o imposto incidente nas transmissões “causa mortis” e nas doações de quaisquer bens ou direitos. Trata-se de um tributo estadual que no Estado da Bahia tem alíquota que vai de 4% a 8% do valor do bem.
Ocorre que não é incomum que na determinação do valor do bem a Secretaria da Fazenda estipule um valor acima do valor do mercado, o que penalizará o contribuinte. E esta supervalorização está sujeita a ocorrer em todos os estados do país porque o órgão público não tem capacidade de produzir laudos de avaliação de qualidade para a demanda necessária.
Nestes casos, ao se ver prejudicado pela oneração do tributo sobre um valor que não justo, o contribuinte deve estar de posse de um Laudo de Avaliação bem fundamentado e apresentado de acordo com a ABNT NBR 14653, assinado por profissional habilitado. O Laudo de Avaliação para Contestação de ITCMD vai ser usado na esfera administrativa ou na ação judicial e é o documento capaz de reverter a tributação excessiva imposta pelo estado.
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS COMERCIAIS EM SALVADOR E INTERIOR DA BAHIA PARA AÇÃO REVISIONAL OU RENOVATÓRIA DE ALUGUEL
Um trabalho técnico de avaliação de imóveis comerciais é produzido a partir de informações objetivas e fundamentadas que resultarão no Valor de Mercado dessas propriedades. Esse tipo de avaliação é utilizado em diversas situações, como transações de compra e venda, aluguel, financiamento, renovações e revisões de locação, seguro, entre outros.
A norma brasileira para avaliação de imóveis é publicada pela ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas através da NBR 14653, que estabelece os procedimentos e critérios para esse tipo de avaliação.
A NBR 14653 define diferentes metodologias que podem ser utilizadas na avaliação de imóveis comerciais. Uma delas é o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, no qual o imóvel em avaliação é comparado a outros imóveis semelhantes que foram recentemente vendidos ou alugados na região, ou estejam em oferta. Isso permite determinar um valor baseado nas características comparativas, como localização e respectiva qualidade do ponto comercial, dimensão, frente, pavimentos, disponibilidade de estacionamento, etc.
Outra metodologia definida pela NBR 14653 é o Método de Renda adotado na Avaliação de prédios de escritórios, galpões industriais e shopping centers. Nesse método, o valor do imóvel é estimado com base na renda que ele é capaz de gerar, levando em consideração taxas de capitalização e despesas operacionais.
Para realizar uma avaliação de acordo com a NBR 14653, é essencial conduzir um estudo detalhado do imóvel avaliando, levando em consideração suas características físicas e o contexto urbano em que está inserido. Além disso, é importante analisar o mercado imobiliário do entorno, buscando informações sobre transações recentes de imóveis semelhantes ou oferta desses ativos.
A avaliação de imóveis comerciais também requer a aplicação de técnicas estatísticas e matemáticas para realizar os cálculos necessários e chegar ao valor de mercado do imóvel.
Além da NBR 14653, é possível encontrar diretrizes mais específicas, estudos de caso e insights sobre as melhores práticas na avaliação de imóveis comerciais em publicações do IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia) e em obras de bons autores do segmento. Essas fontes podem contribuir para o aprimoramento das técnicas e garantir resultados confiáveis e consistentes nas avaliações de imóveis comerciais.
PORQUE FAZER UMA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS EM SALVADOR E NO INTERIOR DO ESTADO DA BAHIA
Um Laudo de Avaliação de Imóveis em Salvador é necessário em várias situações e não somente nas transações de Compra, Venda e Aluguel de Imóveis, que são as mais comuns.
Imóveis recebidos em herança, por exemplo, e que serão partilhados, devem passar por uma avaliação para que a divisão ocorra de forma justa.
Contratos de locação, principalmente os comerciais, precisam ser avaliados no curso do contrato quando alguma das partes identificar indício de que os valores pactuados deixaram de corresponder ao justo valor de mercado. São as situações em que qualquer uma das partes, seja o Locador ou o Locatário podem ingressar com ação judicial para pleitear a manutenção do equilíbrio econômico da relação comercial. É muito comum que os índices de reajuste anuais apresentem percentuais que podem levar a uma supervalorização do valor do aluguel, casos em que o locatário fica prejudicado, ou também, uma subvalorização, casos em que o mercado fica muito ativo, os valores de locação sobem muito e aqueles locadores que estão com contratos antigos em curso passam a receber valores cada vez menores em relação aos praticados no mercado.
Ainda nos contratos de locação, quando chega no momento de renovação, pode o Locatário pleitear um ajustamento do valor locativo àqueles vigentes nas práticas de mercado, no caso de identificar que o valor que está sendo pago está elevado em relação aos valores observados no entorno.
Em muitas outras situações, ainda, a avaliação de imóveis é de grande importância, como nas garantias para financiamentos ou outras operações bancárias, indenização, seguros, etc.
Ainda, nas empresas em que o administrador precisa prestar conta de seus atos para sócios, conselheiros, auditores, etc., qualquer operação com imóveis deve ser precedida de um bom Laudo de Avaliação de Imóveis para subsidiar as tomadas
METODOLOGIAS PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS EM SALVADOR E INTERIOR EO ESTADO DA BAHIA
O Laudo de Avaliação de Imóveis que tem validade jurídica e atende os diversos segmentos da economia assim como entidades públicas no Brasil precisa cumprir os ordenamentos contidos na Norma Brasileira de Avaliação NBR 14653 publicada pela ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas.
Esta norm’/a descreve as metodologias a serem adotadas e os procedimentos de aplicação de cada uma de suas instruções.
O Método Comparativo Direto de Dados de Mercado é considerado o principal método avaliatório e sempre que possível deve ser elegido.
Entretanto, nem sempre é possível a aplicação da comparação direta, principalmente devido á falta de elementos amostrais em número suficiente para representar uma população ou pela diferença de características destes dados da amostra em relação ao imóvel avaliando.
Para situações em que as diferenças entre os dados de mercado e o imóvel em avaliação são relevantes a ABNT NBR 14653 especifica outras soluções como o Método Evolutivo que é uma combinação de métodos, para Avaliação de Casas, Galpões, Avaliação de Plantas Industriais ou Avaliação de Propriedades Rurais, em que o terreno é avaliado pela comparação direta e as edificações e benfeitorias são avaliados pelo Método da Quantificação do Custo devidamente depreciado.
